Alienação de imóvel é uma prática bem comum no mercado, pois trata-se da transferência de propriedade de um bem.
Existem diversas modalidades de alienação com o seu respectivo tratamento tributário e obrigações sobre cada uma delas.
Na postagem de hoje vamos esclarecer todos os pontos, confira abaixo.
Quais as modalidades de Alienação?
A alienação pode ocorrer por meio de:
- Uma Venda;
- Uma Transferência;
- Uma Doação.
Elas podem envolver valores ou não serem onerosas, como é o caso da Doação, que não envolve circulação de valores em espécie, mas também pode ocorrer incidência de tributos.
O que devo saber quando efetuar alguma alienação de imóvel?
Nem todo mundo tem conhecimento da legislação para saber quais são suas obrigações perante o Fisco, quando efetua uma operação que envolva valores monetários.
Por isso, é sempre bom consultar um Contador de sua confiança para ter conhecimento de quais providências deverá tomar quando da alienação de um imóvel.
Principalmente no tocante às informações a serem enviadas à Receita Federal e aos Tributos incidentes sobre a transação.
Deve sempre comunicar à Receita Federal, sobre qualquer operação de alteração do seu Patrimônio.
É preciso reunir as informações, analisar as condições do negócio, ter um profissional capacitado; Para assim, efetuar a transação imobiliária.
Quais os impactos fiscais de não analisar uma alienação?
Às vezes, o fato de não ter procurado as informações necessárias quanto à tributação na venda de um imóvel. Por exemplo, ter o negócio inviabilizado, devido o pagamento de impostos não considerados anteriormente.
Quando se faz a venda de um imóvel, é necessário apurar o Ganho de Capital, ou seja, a Receita Federal quer saber se você teve Lucro ou Prejuízo com aquela transação e para tal, quer receber o imposto incidente, o IRRF – Imposto de Renda Retida na Fonte.
O IRRF sobre alienação de bens é tributado à alíquota de 15% sobre o ganho auferido na transação.
O GCAP – Ganho de Capital é o aplicativo da Receita Federal que você deverá utilizar para descobrir se teve Lucro ou Prejuízo na venda de um imóvel.
Caso tenha havido Lucro, deverá pagar o imposto de renda até o último dia útil do mês seguinte, através de um DARF emitido pelo próprio sistema da Receita Federal.
Qual o valor do imóvel que devo considerar na Alienação para o cálculo do IRRF?
Muitas pessoas erram na hora de determinarem o valor do imóvel para oferecê-lo à tributação pelo Fisco.
Muitas vezes, quando o imóvel é muito antigo, tem-se a ideia de que é necessário no GCAP mencionar o valor atual, o de mercado. Mas na verdade, não é assim que se procede.
Há na legislação tributária reduções e isenções que podem ser aplicadas aos imóveis antigos, para o cálculo do IRRF, dependendo do tempo de existência do mesmo, uma delas é datada de 1988, a Lei 7.713 que trata deste assunto.
Sendo assim, o valor constante na Escritura do Imóvel é o que deve ser considerado, junto com sua respectiva data de aquisição.
Caso tenha havido reformas ou ampliações no imóvel durante o período que antecedeu à alienação, devidamente comprovados através de Notas Fiscais e Recibos, é possível considerá-los no cálculo.
Contudo, deve declarar na Declaração de Ajuste Anual da Pessoal Física, esses valores como forma de comprovação das despesas com o referido imóvel. Com isso o Ganho de Capital diminui e consequentemente o IRRF.
Quais outros impostos eu pago quando efetuo uma alienação de imóvel?
Como vimos anteriormente, o tributo incidente sobre o Ganho de Capital de uma alienação de imóvel é o IRRF quando a operação é uma venda. Na operação de Doação, devidamente oficializada em Cartório, há a incidência do ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos, que é um tributo estadual regido pela Lei 10.705/2000.
O ITCMD também incide sobre a transmissão “causa mortis”, por conta de inventário.
A alíquota deste tributo corresponde no Estado de São Paulo a 4% sobre o valor declarado do imóvel, é comum utilizar-se do valor constante do carnê do IPTU como base de cálculo e a guia para pagamento é o DARE – Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais.
A alíquota pode ser diferente nos demais estados da União, por isso é sempre recomendável consultar um profissional para auxiliá-lo.
Em ambos os casos, na alienação por Doação e Causa Mortis há isenções prevista na lei citada, mas para que ela seja utilizada, o valor do imóvel não deve ultrapassar 2.500 UFESPs, o que em 2021, corresponde a R$ 50.225,00.
O vencimento do DARE vai variar de acordo com a operação por Doação ou por Inventário conforme orientações.
Em quais situações estou obrigado a declarar uma alienação?
Não é apenas na alienação de Bens Imóveis que você deve apurar o Ganho de Capital, mas também quando efetuar outras transações, como:
- Alienação de veículos, aeronaves, embarcações, jóais;
- Objetos de artes, de coleção, antiguidades;
- Quotas de Capital Social e Participação Societária
- E todo e qualquer bem de valores monetários.
Em qualquer caso, é melhor ter profissionais aptos para evitar problemas com o Fisco; Pois omissão de informações ou informações inexatas, faz com que o CPF caia em Malha Fina.
Para que isso não aconteça com você, conte sempre com os profissionais da Integra Vale que poderão lhe ajudar nesta tarefa.